Las reglas de cuantificación de los tributos son generalmente complejas y generan mucha litigiosidad, especialmente en los impuestos cuya base imponible está constituida por el “valor real” o “valor de mercado” de dichos inmuebles.
Por ese motivo, la Dirección General del Catastro lleva algunos años desarrollando un método de determinación objetiva del valor de los inmuebles a partir de los datos obrantes en el Catastro y de su “valor de referencia de mercado”, entendiendo por tal “el resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las transacciones inmobiliarias efectuadas, contrastados con las restantes fuentes de información de que disponga”.
El “valor de referencia de mercado” aparece definido de ese modo en la Disposición Final Tercera de la Ley del Catastro Inmobiliario, donde se añade que, a estos efectos, se “elaborará un mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, a los que asignará módulos de valor de los productos inmobiliarios representativos en dichos ámbitos, y que se publicará con periodicidad mínima anual, previa resolución, en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro”.
Han pasado algunos años desde que la Ley 6/2018, de 3 de julio, introdujo esa referencia al valor de referencia en la Ley del Catastro Inmobiliario y, por el tiempo transcurrido, existían dudas razonables sobre la implementación de ese método de valoración de inmuebles. Pero ya podemos confirmar que es una realidad y que en las próximas semanas resultará de aplicación en varios tributos.
En efecto, el Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, que acaba de ser aprobado por el Senado y se encuentra en su última fase de aprobación parlamentaria, modifica las reglas de determinación de la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITPO) para establecer que la base imponible en ambos impuestos será el valor de los bienes y derechos, que se correponderá con su valor de mercado, si bien “en el caso de bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto”.
La reforma señalada introduce cambios de enorme transcendencia en la configuración de nuestro sistema tributario, entre los que cabe destacar los siguientes:
- Se define la base imponible de los inmuebles por referencia a su “valor de referencia”, evitando toda referencia a su valor real o valor de mercado.
- De este modo se invierte la carga de la prueba y se obliga a los contribuyentes a declarar siempre ese “valor de referencia” fijado por la Administración, aunque discrepe del mismo. Ello significa que contribuyente no está conforme con esa valoración deberá incluirla en su declaración o autoliquidación y luego proceder a su impugnación, acreditando con sus propios medios de prueba que ese valor no mide adecuadamente su capacidad económica (ni siquiera está claro que pueda utilizar la tasación pericial contradictoria, porque está prevista para los supuestos en que la Administración utilizó el procedimiento de “comprobación de valores” que, por lo expuesto, resultará innecesario tras la implantación del “valor de referencia”).
- Esta configuración se corresponde en buena medida con la configuración jurídica del valor catastral, pero existen importantes diferencias entre una y otra. Una de las más importantes es que las reglas de determinacion del valor catastral son públicas y está reguladas en una norma reglamentaria (Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio) susceptible de control judicial, mientras que las reglas de cuantificación del valor de referencia se contendrán en “resoluciones” de la Dirección General de Tributos que, por el momento, no se han hecho públicas, lo que suscita muchas dudas sobre la aptitud del instrumento normativo que las regula y, también, sobre su idoneidad para valorar adecuadamente todos los inmuebles de España.
- Además, el valor catastral tiene una vigencia plurianual, mientras que el “valor de referencia” tendrá una vigencia anual.
- Aunque los “valores de referencia” se fijarán con carácter anual y podrán ser conocidos por los obligados tributarios, solo será posible su impugnación en el momento de su aplicación en la liquidación de una concreta obligacion tributaria, a diferencia de lo que sucede con el valor catastral que, como es sabido, puede ser impugnado en el momento de su notificación.
- En el momento de su impugnación, el órgano encargado de la resolución del recurso estará vinculado al contenido del informe vinculante que, a tal efecto, elaborará la Dirección General del Catastro. Esa previsión podría valer en los supuestos en que la resolución del recurso corresponde al mismo órgano que dictó el acto impugnado (aunque altera las competencias de los tributos cedidos), pero no está convenientemente regulada en los supuestos en que el contribuyente interpone una reclamación económico-administrativa.
- Se modifica el nombre de “valor de referencia de mercado” por el de “valor de referencia”, omitiendo la referencia al “mercado” con la previsible finalidad de evitar problemas judiciales en la interpretación de las normas (como sucedió cuando la base imponible del IIVTNU se establecía se identificaba con el “incremento real del valor de los terrenos”).
- Se evita su aplicación al ámbito de los tributos locales, pese a que inicialmente parecía que el IBI y el IIVTNU sería su ámbito natural de aplicación.
Como se desprende de lo expuesto, son muchas las dudas que suscita la utilización del “valor de referencia” en la cuantificación de las obligaciones tributarias. Ello parece lógico si consideramos que, hasta el momento, no se han hecho públicos los criterios de valoración de los inmuebles y, lo que es más grave, si advertimos que esos criterios no estarán regulados mediante una norma reglamentaria, sino en una resolución del catastro que se publicará por edicto en la sede electrónica del Catastro.
A esos problemas iniciales debemos añadir que el Tribunal Supremo ha destacado en una conocida y reiterada jurisprudencia la falta de idoneidad de los métodos objetivos de valoración de inmuebles, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto (STS 843/2018), y que la valoración mediante dictamen de peritos exige una comprobación «in situ» del inmueble para acreditar que se conocen las características singulares que determinan su valor (STS 5306/2015). De este modo, los tribunales han venido a poner de manifiesto la dificultad de establecer criterios objetivos de valoración, lo que permite suponer que se avecina una larga batalla judicial para dilucidad si este nuevo “valor de referencia” es o no apto para cuantificar las obligaciones tributarias.
Catedrático de Derecho Financiero y Tributario